【新型コロナウイルス】どうなる今後の不動産市況
新型コロナウイルスの感染拡大によって景気後退が叫ばれ、
先行き不透明感が増すなか、今後の不動産市況はどう動くのか？
不動産業界の中でも様々な憶測が飛び交っております。
コロナウイルスの影響が出る前は
今年に入って、コロナウイルスの影響により、多くの方の生活の仕方、働き方が変わってきておりますが、
昨年、2019年頃に不動産業界の中で推測されていた今後の見通しはどうだったのか？
プラス要因とマイナス要因で大きなことを時系列にすると、
2020年 オリンピック開催
2022年 生産緑地解除問題
2025年 日本の総人口が1億2千万人を下回ると予想されている
赤がプラス要因、青がマイナス要因となっております。
上記の時系列を見れば、だれでも2020年が市況のピークと考えることかと思います。
その為、2018年から2019年にかけて、メディアや不動産業者は『今が不動産の売り時ですよ』と口を揃えて発信しておりました。
コロナウイルスの影響後
では、コロナウイルスの影響が出てから、今後の市況の見方はどうなったのか？
先ほどの時系列の中だけで見ると、
変化があったのは2020年のオリンピックが2021年に延期予定となった事だけです。
おそらくですがそれまでは景気が良く、不動産関連全般は順調だと思われています。
ですが、懸念材料として、中国景気の悪化やアメリカの動き、イギリスのＥＵ離脱の影響などがあります。
中国の景気が悪くなれば、近年のマンション価格高騰をけん引していた中国人富裕層が日本の不動産を購入出来なくなる可能性があります。
相場が下がりに下がった後に、再度買い始めをするのでは無いかと考えられています。
実際に現在の動きはどうなのか
2020年8月現在、レインズ発表の不動産市況は昨年比で大幅に落ち込んでおります。
確かに、昨年と比較して不動産購入を希望する方の全体数は減っております。
しかしながら、それ以上に、コロナウイルスの影響で高く売れないと考えている売主様方が多い為、物件数が非常に少なくなってきております。
日本では、一生賃貸暮らしという考え方が未だ少数であり、近年、老後資金は2000万円必要という発表もあった為、資産を持つために不動産購入を希望する方は一定数必ず居ます。
その為、需要＞供給という現象は変わらず続いております。
不動産売買のタイミング
市況だけを考えるのであれば、【売るならすぐに】【買うなら2022年以降】と言えると考えております。
しかしながら、いま売っても住替え出来ない、いま賃貸に住んでいるから2年間の賃料の方が、等といったように、ご自身達のライフスタイルによって良いタイミングは変わります。
ご自身達だけで、タイミングを見極めるのは意外と難しく、思わぬ見落としから失敗してしまったという経験談を数多く聞いております。
まずは不動産のプロにご相談頂く事が重要となります。
ここまでお付き合い頂き誠に有難うございます。
高く売りたい！不動産を売却するには
不動産のご売却をお考えになった時、
多くの方は【一括査定サイト】を利用して、売却価格の参考にされております。
一般のお客様には○万円～○万円で売れると思います、買取だと○万円です、
といった回答が各不動産仲介業者から来ていると思います。
では、
多少時間がかかっても、なるべく高く売りたい！場合にはどうしたら良いのか？
どこの会社に任せれば良いのか？
そんなご質問を多く頂いたので、記事にしたいと思います。
是非ご参考ください。
高い価格で売出すだけじゃ売れない
時間がかかってもいいので、高く売りたいとお考えの方には、
不動産仲介業者から、
「相場の価格より少し高い価格からチャレンジしてみましょう！」と提案があり、
その上で、自社のアピールタイム（会社の規模・住宅保証・諸サービス）が始まる、
恐らく査定のご依頼をされた方はそんなご経験があると思います。
だんだんと、各会社のサービスの比較に目が行きがちになりますが、
高く売るには、ハウスクリーニングや住宅保証等のサービスは重要ではありません。
高い価格で買ってくれる人を探す、それこそが唯一の方法です。
どのように買い手を探すか？
では、高い価格で買ってくれる人はどのように探していくのか？
HPやSUUMO・HOME'S・Yahoo不動産等のインターネットサイトに載せれば良い、
綺麗な写真やVR、360度写真などを載せれば良い、
そういった考えを持っている仲介業者が多くいます。
正直、私の勤めている会社にも多くいます。
勿論、インターネットでの集客においてサイト数やヴィジュアル情報は強力な武器に
なりますが、それだけで高く売れるとしたら、
似た条件で他に売出されている物件が、同じことをしていない場合のみです。
地方の不動産会社の少ないエリアであれば、あり得ますが、
首都圏においては大手の不動産会社が常に競合している為、可能性は低いと思います。
そこで重要となるのが、高い価格で買ってくれる人は『どんな人』か見極める事です。
不動産に限らず、商品を売るには最初にターゲットを決めないと始まりません。
・どんな家族で
・どんなライフスタイルで
・世帯年収はいくらで
・なにを住まいに重視するか
売りたい不動産の立地や間取り等の様々な情報から分析したうえでターゲットを考えて
いきます。
ターゲットを定めたら、競合する物件を調べていきます。
競合する物件は、一見邪魔な存在ですが、条件が似ているからこそ競合物件にお問合せ
している方は、売りたい不動産にも興味を持って頂ける可能性が高いです。
あとは競合物件に無い価値を見出し、アピール出来るかが重要となります。
その他にも様々な戦略がありますが、不動産仲介業者を選ぶ際に大切なことは、
ネットに公開して反響を待ち、問合せがあったら頑張る！という営業マンでなく、
誰に、何を、どのように売るのか？明確な戦略を持っており、
価格で売るのではなく、価値を売ってくれる営業マンであれば高く売れる可能性が高
まります。
実際どうなの？耐震と築年数
旧耐震・新耐震など、住まいを探し始めると耳にすると思います。
では、実際どのような違いがあるのか？
不動産仲介業者でも明確に理解している人は意外と少ないため、
この記事がご参考になれば幸いです。
旧耐震基準 1950年～
1950年に建築基準法で定められ、人命の保護や財産の保全を目的としており、日本の建物はすべて基準を守らなければならないとされました。
新耐震基準 1981年6月～
1978年の宮城県沖地震を受け、新しい耐震基準が設けられました。
これが新耐震基準と呼ばれるものです。
新耐震基準では、旧耐震基準に想定のなかった500年に1度の「大地震」において、
「倒壊しない程度」の強度を基準とすることになりました。
震度で言えば6～7程度を指すものと考えられています。
（2011年3月の「東日本大震災」はマグニチュード9.0、最大震度は7）
気を付けないといけないことは、
物件の完成年月が1981年6月以降なら「新耐震基準」というわけではありません。
建築確認申請が受け入れられた日1981年6月以降が「新耐震基準」となります。
特にマンションの場合、申請から完成までに時間が掛かるため、販売図面や謄本上の
築年数で1982年となっていても、注意する必要があります。
品確法の施工 2000年～
地盤調査が義務化され、柱の足元・頭部分などの引抜き防止、耐力壁のバランス計算
などが必要となりました。
そして、耐震等級という制度が出来ました。
耐震等級は１～３まであり、【大地震】に対して、
・等級１で、倒壊しない
・等級2で、1.25倍の地震力でも倒壊しない
・等級3で、1.5倍の地震力でも倒壊しない
とされております。
耐震性に不安をお持ちの方は、2000年以降が最新の基準となりますので、
2000年以降に建築確認申請をしている物件をオススメします。
2020年 どうなる！？不動産市況
東京オリンピックが開催される2020年、
不動産の価格が上がっている、これから価格は下がる、下がらない、など
様々な意見が飛び交っているかと思います。
では、実際どうなのか？
日々の不動産現場で感じる体感を踏まえて、考えを発信したいと思います。
【不動産価格が高くなっている】は本当
レインズタワーのマーケットウォッチ等で毎月の不動産市況（成約件数・㎡単価等）が
発表されておりますが、首都圏においては2019年に入ってから上がり続けております。
価格が上がっている要因としては多くありますが、大きな点で、
・低金利時代
・オリンピック効果
・消費税増税
・交通網の発展
が挙げられます。
低金利が与える影響
都市銀行における変動金利で、0.5％～0.7％台で借入が可能となっており、
ネットバンクでは0.4％台も出ております。
特に凄いのが、フラット35の全期間固定金利が1.2%～1.3%台となっているため、
一昔前の変動金利よりも低い金利で借り入れが出来てしまうという所です。
金利が低いということで、月々の支払額が安くなるので、
物件価格が高くとも支払いが出来る、ということになります。
オリンピックが与える影響
オリンピックの開催は、不動産市場だけでなく、日本経済全体に影響を与えており、
観光客数の増加が不動産価格に1番大きな影響を与えております。
東京都の訪日外国人の数は年々増えており、
比例して不動産価格も上がっております。
中国人投資家の方々が都心の物件をたくさん購入しているなど極端な例もありますが、
単純に、人が多く集まっている場所の不動産価格は上がりやすい傾向にあります。
これから価格は下がる？下がらない？
価格が上がっている要因が無くなれば、価格は下がることは間違いないと思います。
では、金利が上がるか？
というと短期的には上がらない可能性が高いと言われております。
また、オリンピック以降に観光客数が減るか？というと、
各国のオリンピック終了後の動向を見てみると、
しばらくは観光客数は減少しておらず、むしろ増えているケースもあるようです。
オリンピックを機に、その国の魅力が多くの人々に広まることが要因となっているようです。
では、価格は下がらないのか？となると他にも考えないとならない要素があります。
それは、売却物件数が急上昇すること、です。
・投資家の方々が、価格が高いオリンピックのタイミングでの利益確保の為に売却する
・2022年の生産緑地法の期限満了により、売地・新築戸建ての急上昇
・高齢化社会による相続の増加
・旧耐震マンションの維持管理による修繕積立金の上昇や一時金の支払いによる売却
などが、現在すでに兆候が見えてきております。
結論として
2020年以降、不動産価格は下がる可能性の方が高いと思われます。
価格を押し上げている要素に変化は無く、物件数が増えると予想出来るため、
来年以降で急激に大幅に下がることは無いと思いますが、徐々に下がっていくと考えております。
家を買う、家を売る、どちらにしても市況だけで判断できる事ではありませんが、
市況が与える要素を含めて、総合的に考えたうえで、
『どのタイミングが最もメリットが大きいのか？』を判断する必要があります。
情報量も経験も少ない中で、正確な判断をすることは非常に難しいため、
親身に相談に乗って貰える不動産仲介業者を見つけることが鍵になってきます。
